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相続税の納付と相続財産の調査・評価

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農地・生産緑地・山林の評価

3つの項目のうち、生産緑地だけは、聞きなれない言葉かと思います。これは、市街化区域内にある農地のことです。市街化区域内にあっても農地という地目の場合もあります。これは、宅地に転用可能なものです。一方、生産緑地の場合は、農業を継続しなければならないという制約を受けます。しかし、そのような不利益がある分、生産緑地は固定資産税が安くなります。

では、下記より農地・生産緑地・山林がそれぞれどのように評価されるのか見ていきましょう。

農地の評価

農地には純農地・中間農地・市街地農地・市街地周辺農地があり、それぞれ次のように評価します。

1)純農地・中間農地
固定資産税評価額×国税局長が定める一定の倍率
2)市街地農地
(農地が宅地であるとした場合の価額-農地を宅地に転用する場合にかかる造成費)
3)市街地周辺農地
市街地農地×80/100

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貸し付けられている農地の評価

貸し付けられている農地の評価は、その権利によって評価が異なります。下記をご覧ください。

耕作権
1)純農地・中間農地の耕作権
農地の価額×耕作権割合(50%)
2)市街地周辺農地・市街地農地の耕作権
農地の価額×耕作権割合
※離作料の額、借地権の価額等を参酌して求めた価額により評価します。
3)貸している側の評価
農地の自用地としての価額-1)又は2)により計算された価額
永小作権の目的となっている農地
農地の自用地としての価額-永小作権の価額
区分地上権の目的となっている農地
農地の自用地としての価額-区分地上権の価額

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生産緑地の評価

生産緑地の場合、2つの条件により4評価のしかたが変わります。以下よりご確認ください。

1)課税時期において市町村に対し買取りの申立をすることができない生産緑地
生産緑地でないとした価額×(1-控除割合)
※控除割合
課税時期から買取りの申出をすることが
できることとなる日までの期間
控除割合
5年以下のもの 10%
5年を超え10年以下のもの 15%
10年を超え15年以下のもの 20%
5年を超え20年以下のもの 25%
20年を超え25年以下のもの 30%
25年を超え30年以下のもの 35%
2)買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申立をすることが出来る生産緑地
生産緑地でないとした価額×95%

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山林の評価

山林の場合は、評価方法が様々です。山林をお持ちの方は、どれに該当するのかよく調べる必要があります。

1)純山林
固定資産評価額×国税局長が定める一定の倍率
2)中間山林(市街地付近又は別荘地帯にある山林)
固定資産評価額×国税局長が定める一定の倍率
3)市街地山林
・宅地比準方式
その山林が宅地であるとした場合の価額-山林を宅地に転用した場合にかかる造成費
※造成費とは整地費・土盛費・土止費の合計額をいい、おおむね同一の地域ごとに国税庁において定められています。
・倍率方式(市街化区域内にある山林であらかじめ倍率が定められている場合)
固定資産税評価額×倍率
4)広大な市街地山林
市街地山林が宅地であるとした場合に広大地に該当するときは、広大地の評価方法に準じて評価することができます。
5)保安林等の評価
森林法その他の法令の規定に基づき、土地の利用又は立木の伐採について制限を受けている保安林等の価額は、山林の自用地としての評価額に、伐採制限に応ずる一定の金額を控除した金額により評価します。

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特定計画山林についての相続税の課税価格の計算についての特例

特定計画山林を相続することになった場合、特例が適用されます。

特定計画山林相続人等が、相続、遺贈又は相続時精算課税贈与により取得した特定計画山林で当規定の適用を受ける選択をし、かつ、相続、遺贈、贈与に係る申告期限までその山林を引き続き所有している場合は、相続税の課税価額に算入すべき金額の計算上、5%が減税されます。

なお、この特例を受けるためには、原則として申告期限までに分割されている必要があります。

小規模宅地の特例との併用
小規模宅地の特例の適用を受けている宅地について限度面積に満たない部分があるときは、一定の算式に基づき計算した金額を限度に、当該特例または「特定事業用資産の特例」の適用を受けることができます。

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