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マンション相続で発生する手続きの流れと相続税の仕組みを徹底解説!

マンション相続で発生する手続きの流れと相続税の仕組みを徹底解説!

マンションに暮らしている被相続人(亡くなった人)が亡くなってしまった際に、投資用マンションを所有しているといったことは珍しくありません。しかし、一般的に、相続人となる遺族は、マンションの相続、取引やその手続きに関する知識がないため、どのように対処すれば良いのか分からないケースが多く存在するのも事実です。

そこで今回は、被相続人がマンションを保有しており、将来的に相続する可能性がある場合の、マンション相続手続きの流れや相続税の仕組みについて詳しく解説します。

マンションの相続手続きの流れとは?

マンションの相続における手続きは、主に4つのステップで行います。それぞれの手順ごとに詳しい方法を確認しておきましょう。

1 相続人調査・相続財産調査

被相続人が亡くなった際には、被相続人の財産に関する相続手続きを実施しなければいけません。最初に行う手続きは、相続人が何人いるかと、相続財産は何があるのかの、相続人調査と相続財産調査になります。

民法では、被相続人の財産を相続する法定相続人の範囲や相続の優先順位が決められています。そのため、被相続人の戸籍を確認し、法定相続人を把握することが重要になるのです。また、相続財産調査では、相続人のプラスの財産だけでなく、借金やローンといったマイナスの財産についても把握する必要があります。

2 遺言と遺産分割協議

相続人が1人でない場合は、遺産分割協議を行い、被相続人の相続財産をどのように分割するのかを決めなければなりません。

遺産分割協議は、相続する権利を持っている人全員で協議を行わなければならず、協議後、他に相続人がいることが分かった際には、協議で決定した内容を白紙に戻し、遺産分割協議をやり直すことになってしまいます。

相続財産についても同じく、遺産分割協議で決定した後、相続財産が新たに発見された際には、新たに発見された相続財産の遺産分割協議を行う必要がありますし、財産の内容によっては、それまでに決めた協議内容が白紙になることがあります。

そのようなトラブルを避けるためにも、遺産分割協議前に相続人調査と相続財産調査を行うことが大切になるのです。

法定相続人が複数人いるケースでは、全員で話し合って遺産の分割方法をどのようにするのかを決定します。亡くなった人が遺言書を準備していたのであれば、遺言書に書かれている内容で遺産を分割することが一般的です。ただし、遺産分割協議で相続人全員が同意した場合、遺言書どおりに分割しないといったケースも存在します。

また、遺産分割において不動産がある場合は、遺産分割協議が複雑になることが多いです。預貯金といった現金については、「相続人○○に対して○○円」といった形で決定した金額をそれぞれ分配することができますが、建物(マンションやアパート)や土地の不動産については、不動産を誰が取得するのか、不動産を取得する代わりに他の相続人に支払う代償金をいくらとするのかなど、決めるべきことが多くあり、簡単に分割することはできません。そのため、相続する財産の中にマンションや建物といった不動産がある場合は、遺産分割がスムーズに進行しないことが多くなることがあります。

それでは、実際の遺産の分割方法を説明します。遺産分割の方法は、4つの種類に分かれます。それぞれの特徴を確認し、どのように遺産分割するのかを検討しましょう。

・現物分割

現物分割とは、相続財産をその状態のまま相続することです。例えば、相続財産のうちのマンションは配偶者へ、現金は子どもAへ、有価証券は子どもBへなど、遺産である現物を1人1人が相続します。相続する内容によっては平等でないケースもあります。

・代償分割

代償分割は、例えば相続人のうち1人がマンションを相続した場合、マンションを相続した人から他の相続人に対し、各相続人の相続分に応じて金銭等を支払う遺産分割の方法です。現物分割と比較すると平等に分けられますが、上記の例で挙げたマンションを相続する相続人に、経済的な余裕がなければ代償することが難しいでしょう。

・換価分割

換価分割とは、建物や土地のような分割できない遺産を売って現金に替え、預貯金や売却して得た利益等の遺産を合算して、各相続人の相続分に従って分ける方法です。換価分割をする場合、遺産分割協議書には換価分割であることを記載する必要があります。

・共有分割

共有分割とは、マンションのような分割できない遺産について、相続人数名で共同所有(持分)権を持つ方法です。被相続人の遺産を売却せず、かつ、平等に分割できる方法ですが、後々、相続人の1人が、自己が権利を持っている部分を超えて不動産全体を売却したいと考えても、1人の判断では行えない点に注意しなければなりません。

3 名義変更(相続登記)

遺産分割協議を行ってマンションの相続人を決定した後は、相続人が、被相続人からマンションの名義を移すための手続きを行わなければなりません。名義変更の手続きは、所有権移転登記や相続登記といわれます。

相続登記をしなければならない期限は設けられていないものの、マンションを売却したい、ローンの担保にしたいといったケースでは、名義変更を行っていなければ、売却を行ったり、担保に入れたりすることはできません。一般的には、マンションの相続が決まった段階で相続登記をします。

4 相続税支払い

相続登記の方法は、相続したマンションの所在地を管轄している法務局に、必要書類を提出し、登録免許税の納付をするという流れです。登録免許税の金額は、「相続した不動産の固定資産評価額×0.4%」であり、固定資産評価額は法務局から毎年送られる固定資産税の課税明細で確認できます。課税明細で確認できない場合でも、各自治体の役所で固定資産評価額証明書を貰って確認することも可能です。

専門家に依頼した方が良い理由

相続で不動産を所有することになった人は、相続税の納付や確定申告といった手続きが必要な場合があります。相続税の申告と支払いには期限が設けられており、手続きをしなければ追徴課税の対象になる可能性があるため、期限には十分に注意が必要です。

しかし、相続したマンションが基礎控除額内の価格である場合、相続税は発生しません。相続税についての手続きは難しいため、弁護士や税理士といった専門家に相談・依頼することをお勧めします。

マンションの評価額の計算方法

マンションの評価額の計算方法

マンションの評価額は、建物部分と土地部分とに分けて計算する必要があります。建物部分と土地部分の評価額を合計した金額が相続したマンションの評価額となります。

建物部分の評価額の計算方法

建物に関しては、相続登記の際に調べた、固定資産税評価額が建物部分の評価額として用いられることが一般的です。

土地部分の評価額の計算方法

土地に関しては、一般的には「路線価方式」という方法で計算します。例えば、マンションの場合、計算式は、「土地部分の評価額=路線価×マンション全体の面積×持分割合」です。

路線価は、国税庁の公式のウェブサイトから閲覧することができます。

ただし、郊外に建てられたマンションの場合等、路線価がないケースがあります。路線価がない場合は、路線価方式ではなく「倍率方式」と呼ばれる「土地部分の評価額=土地の固定資産税評価額×評価倍率」で計算する方法を用いることもあります。この倍率方式で用いる評価倍率表についても、国税庁の公式のウェブサイトから閲覧することができます。

ほとんどの場合、マンションを相続しても相続税は発生しない?

相続する財産がマンションだけの場合、相続税は発生しないケースが多くあります。その理由を詳しく紹介します。

基礎控除額の範囲内であれば相続税は掛からない!

基礎控除は「3,000万円+(法定相続人の人数×600万円)」で計算します。マンションの評価額が基礎控除額を下回っている場合、相続税は発生しません。

相続をする際にさまざまな控除が受けられる

マンションを相続する場合は、基礎控除のほか、条件に該当するとさまざまな控除を受けることが可能です。例えば、「配偶者控除(配偶者控除の控除額は1億6,000万円)」や「小規模宅地等の特例」などが挙げられます。このように様々な控除があり、相続税が発生しないケースも多いことから、一度専門家に相談をし、ご自身の相続税の支払義務について確認をされるのが良いでしょう。

マンションを相続する際の注意点

それでは、マンションを相続する際に注意すべき点について確認しておきましょう。

相続する場合には維持費が掛かる

マンションを賃貸物件として運用する場合には、ハウスクリーニングやリフォームが必要な場合があります。また、不動産会社に仲介や管理を依頼するため、不動産会社に手数料を支払う場合もあります。さらに、入居者が見つかった後も、マンションを管理する費用や手間が発生します。

売却する場合、買い手がつかない可能性がある

維持費を掛けたくない人は、「売却すれば良い」と考えると思いますが、現在は中古マンションが飽和状態になりつつあります。特に、築年数の古いマンションでは、売却するまでに時間が掛かることも珍しくありません。メンテナンスやリフォームをするなどの工夫も必要になります。

困ったときは相談する

時間が経過するとマンションの資産価値が下がるため、売却するのか、維持するのかを可能な限り早く決断する必要があります。そのため、困ったときは、不動産仲介業者等に相談するのが良いでしょう。

まとめ

マンションを相続する際には、さまざまな手続きや注意するべき内容があります。しかし、頻繁に相続は発生するものではないので、手続きの流れや方法が分からないという方も非常に多くいます。

相続には専門的な知識が必要な場合が多いため、相続手続きや相続税の不安や疑問がある場合には、早めに法律事務所オーセンスの弁護士に相談しましょう。

このコラムの監修者

  • 柳川智輝 弁護士
  • 弁護士法人 法律事務所オーセンス

    柳川 智輝 弁護士(第二東京弁護士会所属)

    不動産法務の知見を活かし、不動産が関わる遺産相続や離婚問題などの家事事件、交通事故被害の示談交渉・損害賠償請求・裁判、刑事事件など幅広い分野で活躍。相続無料相談会・相続セミナー・講演への登壇、ニュース・情報番組へのコメント・解説やWEBメディアの記事監修・執筆活動も行っている。

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